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济南合同律师案例-买卖合同

更新时间:2019-12-02 点击数:277

济南合同律师案例-买卖合同

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山东省高唐县人民法院

2017)鲁1526民初2230号

原告:郭XX,男,1974年6月3日出生,汉族,住山东省高唐县。

委托诉讼代理人:徐军,山东乐和律师事务所律师。

被告:杜XX,女,1978年7月18日出生,汉族,住山东省高唐县。

第三人:张X,男,1981年5月11日出生,汉族,住山东省高唐县。

原告郭XX与被告杜XX、第三人张X房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月10日立案后,依法适用简易程序,因被告杜XX、第三人张X下落不明,本案依法转为普通程序,于2018年2月22日公开开庭进行了审理。原告郭XX的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼,被告杜XX、第三人张X经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

XX向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告于2013年3月12日签订的房屋买卖合同,并返还购房款二十六万元;2、第三人张X承担连带责任;3、请求被告及第三人给付自起诉之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数,参照逾期罚息利率计算)。事实和理由:高唐县XX小区1单元1楼西户楼房系第三人于2012年11月11日卖给被告,高唐县人民法院2013年3月5日作出执行上述房屋的判决,然而被告却于2013年3月12日把上述房屋卖给了原告。原告审查了被告相关房屋手续后与被告签订买卖合同,并一次性付清房款。此后原告一直在内居住,最近高唐县人民法院执行局要求原告腾房且告知此房屋属于被执行的房产。原告在购买涉案房屋时,对是否为被执行房产毫不知情,且被告保证此房屋无产权纠纷。由于被告严重违反合同约定致使买卖合同目的无法实现,故请求解除与被告签订的买卖合同。因第三人与本案买卖合同有直接利害关系,故要求第三人一并承担连带责任。

被告及第三人未答辩和陈述意见。

围绕案件事实,原告提交了以下证据:证据一、买卖合同一份,拟证明原告郭XX与被告于2013年3月12日签订房屋买卖合同且被告保证涉案房屋无产权纠纷。证据二、被告出具的收到条一份,拟证明原告郭XX于2013年3月12日现金支付被告购房款二十六万元整。证据三、山东省高唐县人民法院(2013)高执字第327号执行裁定书一份,拟证明被告在明知涉案房屋有问题的情况下依然以买卖合同的形式出卖给原告,致使原告无法实现合同目的,第三人张X作为被执行人在查封后依然将涉案房屋出售给被告杜XX,与本案有直接利害关系。证据四、张X与杜XX的房屋买卖合同一份,拟证明涉案房屋系被告从第三人处购买,第三人张X与涉案房屋有直接利害关系。

经审查,原告的1、2、3、4号证据,能够证明本院于2012年11月7日查封涉案楼房后,第三人于2012年11月11日擅自将涉案房屋出售给被告,被告又于2013年3月12日与本案原告签订《买卖合同》,将涉案楼房以26万元的价格出售给原告,原告于当日将购楼款26万元交付给被告杜XX的事实,为有效证据,本院予以确认。

经审理查明:位于高唐县XX小区********房屋的所有权人为张X,该楼房未办理房屋登记手续。2012年11月7日,高唐县人民法院作出(2012)高民一初字第1336-1号民事裁定书,将上述涉案楼房予以查封,查封期间由张X负责保管,不得变卖、转移、隐匿、毁损。2012年11月11日,张X隐瞒涉案楼房被查封的事实,与杜XX签订《房屋买卖合同》,以25万元的价格将该楼房出卖给杜XX。杜XX和案外人何金伟又于2013年3月12日与原告郭XX签订《买卖合同》,约定:甲方杜XX、何金平(应为何金伟)系夫妻关系,自愿将上述楼房以26万元的价格出卖给乙方郭XX,合同签订后郭XX将购楼款以现金形式一次性支付给杜XX、何金平(应为何金伟),由杜XX、何金平(应为何金伟)向郭XX出具收据,并将楼房交付给郭XX,杜XX、何金平(应为何金伟)保证该楼房无产权纠纷,因产权瑕疵给乙方造成的损失由甲方承担全部赔偿责任。杜XX、何金伟作为出卖方(甲方),郭XX作为购买方(乙方)分别在合同上签名按手印。合同签订后,杜XX、何金伟当日向原告出具收据一张,证明其收到购楼款26万元。在本院立案执行田洋洋与张X房屋买卖合同纠纷一案中,杜XX向本院提出异议,本院经审查,作出(2013)高执字第327号执行裁定书,驳回案外人杜XX的异议,本案继续执行。涉案楼房经三次拍卖均流拍,2014年6月30日,本院作出执行裁定书,裁定将被执行人张X所有的位于高唐县吉地尔南楼东单元一楼西户房产一处作价250000元,交付申请执行人田洋洋抵偿债务157771.60元;该房产的所有权自本裁定送达申请执行人田洋洋时起转移。郭XX因与杜XX合同纠纷,向本院提起诉讼。

另查明,中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%。

本院认为:原、被告双方签订的《买卖合同》合法有效,根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,原、被告签订合同后,原告郭XX按照约定履行了交付购楼款的义务,被告杜XX虽然依约向原告交付了涉案楼房,但因其交付的楼房存在产权纠纷而被人民法院强制执行,违反了其在合同中的“该楼房无产权纠纷”的保证,构成违约,并致使不能实现合同的目的,原告要求解除其与被告杜XX签订的买卖合同,并要求返还购房款二十六万元,符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定,本院予以支持。原告要求被告给付自起诉之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数,参照逾期罚息利率计算),本院认为,原告有权要求被告杜XX赔偿损失,但损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,根据本案实际情况,可以按照中国人民银行同期同类贷款基准利率,以260000元为基数,自原告起诉之日即2017年10月10日起至实际还清之日止,计算原告的损失。原告超出上述计算标准的数额,本院不予支持。原告还要求第三人张X承担连带责任,并要求第三人与被告共同赔偿损失,本院认为,合同具有相对性,第三人张X不是涉案合同的当事人,其要求第三人张X对返还购楼款承担连带责任,并赔偿损失的请求没有法律依据,本院不予支持。被告杜XX、第三人张X经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审,视为对自己诉讼权利的放弃。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、解除原告郭XX与被告杜XX2013年3月12日签订的《买卖合同》;

二、被告杜XX于判决生效之日起十日内返还原告郭XX购楼款260000元,并赔偿原告郭XX经济损失(以260000元为基数,自2017年10月10日起至实际还清之日止,按照年利率4.35%计算);

三、驳回原告郭XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5200元,由被告杜XX负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省聊城市中级人民法院。

审 判 长  张士河

人民陪审员  王 华

人民陪审员  高玉芹

二〇一八年二月二十七日

书 记 员  

 


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